中泰地产｜地产股大涨，贴息传闻如何看？
1、地产市场异动与小作文辨析
·市场异动与小作文背景：市场广泛传播两则关于个人房贷贴息的小作文传闻
·小作文不靠谱分析：第一则4000亿版本小作文中，每年财政贴息4000亿是按存量房贷1%贴息计算，但一年4000亿的财政支出力度太大，财政即便有意愿也可能无能力承担；且提到对风险地区和困难房企提息2%，而房贷贴息针对居民端，不涉及地方政府和房企，逻辑错误。第二则关于2025~2026政策全景与落地时间表的小作文，假设房贷利率3.65%，但当前找不到这么高的房贷利率，存量房贷利率约3.4%，新发放房贷利率三四线城市仅三出头；且提到降息幅度按贷款合同利率1%或固定40~100BP取低，“按贷款合同利率1%”的表达让人不知所云。整体来看，两则小作文细节存在不专业表达，靠谱程度低
2、新增按揭贷款规模测算
·新增规模测算：通过两种方法测算每年新增按揭贷款规模：a.结合居民户中长期贷款净新增与净偿还量：2024年居民户中长期贷款净新增约2.2万亿（基本视为房贷净新增），每年净偿还量可通过存量按揭规模估算——存量按揭接近40万亿，按30年等额本息计算，本金部分约为40万亿×3%即1-2万亿，两者相加得出每年新增按揭贷款规模约4万亿；b.通过新房二手房销售额测算：新房二手房年销售面积约14亿平，总销售额10-11万亿（新房均价近1万/平，二手房价格更低），假设平均首付比例60%，则贷款规模约为销售额的40%，同样得出每年新增按揭贷款规模约4万亿。两种方法结果一致，均指向每年新增按揭贷款规模约4万亿。
3、政策效果与市场预期影响
·政策效果判断：贴息政策信号意义可能比实际意义更强。武汉、南京等试点城市地方个人按揭贷款贴息落地效果一般，实际效果无需抱太大期望；但中央财政若出手贴息，是房地产政策推出以来首次由中央财政直接补贴居民端（需求端），信号意义更为显著。
·市场预期影响：周一政治局会议未提房地产，当前市场对房地产政策出台预期较弱，认为政策可能放弃房地产；若中央财政贴息政策落地，则意味着政策并未放弃房地产，仍会出台支持性政策，将较大程度改变市场预期。
4、地产股走势与标的推荐
·地产股走势分析：地产股后续走势方面，市场猜测或受万科传闻影响，但万科事件更多是自身问题导致的个例，其债券兑付或展期情况不代表监管层对整个房地产行业态度的变化；今日不仅万科涨停，其他地产板块股票也普涨，推测普涨是由于房贷贴息政策传闻导致，而非万科传闻影响。
·推荐标的及逻辑：推荐华润、滨江、绿城、金茂、建发5个标的，逻辑是它们在一二线城市布局比例较高，具备好房子开发能力，更易从后续可能出台的政策中受益。